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一个十年地产人浅谈吉安地产的未来走势

 
低调的十年 发表于 2021-12-6 11:46:13 | 显示全部楼层 |阅读模式 来自: 江西
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  不知不觉,在地产行业已经工作超过10年了,见证了地产行业的跌宕起伏。今天来聊聊我对吉安地产走势的个人看法。
    首先说说大背景,源自疫情期间全球大放水,各国都超发货币,直接造成现在的通货膨胀严重,在身边直接反应为涨完猪肉涨蔬菜,涨完石油涨周期,连股市去年都活生生的造了个小牛市。原材料涨多了,商户扛不住,终端开始涨价,价格涨多了,消费就受影响,间接影响经济。回到房地产这块,钢筋水泥铝合金,基本都是50%以上的增幅,这对房地产的承建来说,建筑成本大幅提高。如果不涨价的前提下,利润势必要压缩。
     然后再来说说,开发商愿不愿意涨价,从资本角度来说,开发商肯定是愿意房价越高越好。举个例子,市中心的金#嘉园,政府限价不超1万,建造过程中,开发商认为利润不足,提价2000,毛坯改精装,增厚利润。其他开发商能不能玩这一手,不能,玩这手的前提是几百套的房源,预售卡卖了2000多个,供小于求。
     回来吉安市场,目前开发商众多,我暂且把其分为两类,一类是连锁房企,一类是本地房企。就目前情况来看,连锁房企的风险压力大于本地房企,前两天恒大的躺债,直接明面上告诉大众开始不还债了。这直接开了一个坏头,跟其负债一样的房企众多,后面有没有跟风很难说。恒大还有一个在建项目,目前又开始停工。如果没有某这前期中介的吹风,也不会有这么多人入坑。当然,有人说政府会买单,看看以前的烂尾楼,汇丰和六合,进度极为艰辛,当局者知。
     再回到吉安整体房价上,目前外围已经开始跌了,看看南昌的数据,很明显,吉安市场的房价,没有太大变化,主要原因有两点,其一连锁房地产数量有限,大部分是尾盘,回款任务不大,可能压力最大的是高铁区的红##颂了,体量过大,建设周期太长,楼盘已有降价趋势,前期试水推出过部分精装改毛坯,间接降价,引起老业主围堵售楼部事件,最后收回政策。但销量下滑是事实,11月销售为30多套,而10月份为100多套,开发商能不着急嘛。中介又要站出来说,钢筋水泥都涨价,房子能降价嘛?这是因果关系,但不是必要关系,汽油涨价了,车票机票涨价了嘛?你的终端售价包含你的预期涨价,只是你的利润值给压缩了,还没到因为材料涨价要亏损的状态。
     中介又要说,国家现在出来一些暖场的政策,现在买房是低点。呵呵,这这政策,恰恰是政府不希望房地产行业硬着落,给予部分缓冲。中国目前最大的问题是人口老龄化,新生人口不足,提倡人口生育率是国策,而高房价、高教育费用、高医疗费用为当前三座大山,为什么要取缔校外培训,医疗改革等,都是为了人口助力。而最高的拦路虎高房价必将进入下行通道。
     
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QQ1058700619 来自: 江西南昌
吉安除了几个品牌开发商会需要回笼资金会降点,本地小开发商不会有什么大动作。
今年吉安土地就供了三五块土地,本地开发商对市场还是有信心。
目前吉安在售几个品牌开发商,阳X城,红ⅹ,东X,资金都非常紧张。买一定要三思。
2021-12-6 12:19:33 来自手机
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QQ1058700619 来自: 江西南昌
吉安目前这种大环境下二手房,相对会比较保险点。因为吉安没有,万科,保利,中海,招商,龙湖这些实力地产。
大开发商有可能受外围影响资金链停工烂尾,小开发又怕质量没保障办证难。一系列问题。所以还不如找个差不多的二手房。现房,证在手。而且今年属于买方市场,可以跟房东杀价。
明年一季度,中央可能放水,降低房贷利率。如果在不降,百强房企有一半便停工烂尾。
2021-12-6 12:31:09 来自手机
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骄阳不再 来自: 中国
其实吧,大家现在都是在硬扛,就看谁先扛不住了。
2021-12-6 12:32:42 来自手机
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单车王公子 来自: 江苏
红星九颂那5块地才发了6.78亿那是政府为了引进爱琴海购物公园交换的条件才便宜给他的。那个商业吉安独资,政府也有股份,如果他降价,谁能卖过他,政府怎么可能让他扰乱市场。今后地价会越来越便宜,没人来拍。那政府靠什么支撑,吉安的地价要感谢恒大那些大品牌,不然吉安那些小开发商根本没有实力把地皮拉高。间接推动房价上涨的动力。再说本地小开发商烂尾的楼盘这么多,还要解决烂尾业主的上访。真让政府糟心,现在市政府重点打造高铁新城,扩大城区的面积,也为了政绩。
2021-12-6 12:48:22 来自手机
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单车王公子 来自: 江苏
国家打压楼市和辅导班就是公平性,就是让一些刚需先上车,不然大城市的越来越贵。打压也是暂时,今年的建筑材料确实贵,不是主要因素,还是地价,人口,政策,市场。当然城建商当然也想节约成本,等材料降了卯足动力开工。影响原建材上涨的主要是期货市场,国家限电主要国外的订单太多,国内市场混乱。国外疫情不能生产制造,中国想拿回加工定价权。上游基本上是国外财团掌控的,年底了,市场不好开发商降价清盘不是很正常,人家也要向股东交代交出一分好年报。同时也得还银行的钱,为来年的投资发展战略规划方向。也得套现过个好年吧。
2021-12-6 13:10:57 来自手机
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老子是村长 来自: 中国
好好发展城南,连接吉安县。
早日把吉安县升级成区
2021-12-6 13:12:16 来自手机
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单车王公子 来自: 江苏
老子是村长 发表于 2021-12-06 13:12
好好发展城南,连接吉安县。
早日把吉安县升级成区

城南不是在慢慢完善,不可能沿江两岸南北发展吧。就像井开东区,先把行政和商务先建好,才能拍出高价地来。
2021-12-6 13:19:33 来自手机
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蝉溪人家 来自: 江西
老子是村长 发表于 2021-12-06 13:12
好好发展城南,连接吉安县。
早日把吉安县升级成区

让村长变县长
2021-12-6 13:30:42 来自手机
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单车王公子 来自: 江苏
想的这么简单,城镇人口,行政编制,户籍哪是头脑发热一下就解决的,都得报中央审批通过才可以。再说吉安县也不愿意,国家给贫困县的优惠政策不知好多少,上面没人凭什么给你戴。这两年确实不好意思戴了。所以摘帽了。管他改不改,只要自己口袋有钱,比什么都好。
2021-12-6 13:49:40 来自手机
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