一起签名！要求依法立法、依法归还小区配套地下车位（库），依法捍卫业主共同利益！

青原金雨印章 · 发表于 2021-10-26 21:27:28

维护社会公平与正义促进全民共同富裕
反对违法登记小区地下车位依法捍卫小区业主共同利益
——江西住宅小区地下车位（库）研讨会意见函社会联署签名

自然资源部、江西省人大常委会、江西省人民政府：
      2019年10月，自然资源部发布《关于城镇住宅小区地下车位(库)确权登记若干问题的意见(征求意见稿)》（以下简称《意见》），在社会引起很大反响和争议，迄今为止没有印发。近两年来江西九江、新余等地市政府相关部门发布了或正准备发布住宅小区地下车位（库）的确权登记管理规定。为了深入探讨江西住宅地下小区停车位的登记、使用、管理和收益，维护法律的权威性，政府的公信力和广大业主的合法权益，2021年10月24日，南昌、九江、抚州、宜春、吉安、新余、景德镇等多个城市的住宅小区业委会、热心业主和受邀的资深律师、社区治理研究专家通过线上和线下的方式，在抚州举办了江西地下车位车库网络研讨会。经过深入研讨，我们一致认为：
   自然资源部的《意见》和江西部分地方政府发布的规定不仅与我国社会主义公有制制度相违背！与党中央提出的共同富裕相违背！还违反了国家的相关法律法规，严重侵害了小区业主的共同利益！不仅不利于解决住宅小区普遍存在的停车难问题，反而还造成小区割裂，给社会稳定造成了极大隐患，甚至涉嫌官商勾结、部门腐败！
   主要问题和意见如下：
   问题一，违反了《立法法》规定的立法权限
   江西九江、新余等地市的相关规定违反了《立法法》第七条第2款、第八条和第八十条第2款规定，无权就住宅小区地下车位（库）的所有权归属制定规章，各地政府部门只能向全国人大常委会提出立法（修改）建议。
   问题二，缺乏上位法授权依据
   在2015年3月1日之后，即《不动产登记暂行条例》颁布施行后，各地热衷出台的所谓小区车库登记办法，缺乏上位法授权依据，属于非法产物。
   问题三，违反了《民法典》规定的“房地一致”原则
   相关登记管理规定违反了《民法典》第356条和第357条的规定，已办理的地下车位不动产权属证书，严重违反《民法典》第356、357条规定的“房地一致”原则。
   问题四，违反了住宅小区专属地下车位办理产权证的四项基本条件。
   1、已满足符合规划设计强制要求数量外且已计入容积率内的车位；2、与地上建筑物结构无关联，单独立项和规划；3、签订土地出让合同和缴纳土地出让金；4、车位建筑成本单独核算且不得纳入房屋建设成本，属于自筹资金，且有上级主管部门的验资证明（有完整的税务的报税材料档案）。
   问题五，不得将住宅小区共有建筑空间变成专有
   如果住宅小区地下车位没有单独立项和规划，就不可能单独签订土地出让合同交纳土地出让金，更因为地下车位是大楼桩基结构层，建筑成本必然分摊到整栋建筑物(计入房价中)，这类车位不能作为专有产权，不可以发产权证，开发商无权出售，无权转让，无权馈赠，是属于小区全体业主的共有产权。
   问题六，部分地区地下车位登记管理规定的补缴土地出让金的动机不纯
   所谓开发商一旦补缴了土地出让金后，地下车位的产权就可以转为开发商的专有产权，这种做法于法无据,违反了国务院《不动产登记暂行条例》十七条、十八条、二十二条、三十条，是火中取栗、非法侵占广大人民群众的共有财产的违法行为。
   然而，江西住宅小区地下车位确权、使用、管理和收益也有成功实践案例
   抚州市公元1959小区共643户，总车位290个，于2014年开始，通过法律途径明确了该小区地下人防车位平时使用、管理和收益归全体业主。日常管理上实行先到先停，所有车位不固定循环利用，基本解决了小区业主的停车难问题，同时所有管理费收入全部用于所有车位的维护、保养以及小区建设。为本省市区树立了标杆，达到了理想化的境界，是江西省地下车位平时使用、管理的成功典范之一。
   我们认为：应将住宅小区配套建设的地下车位（库）归属全体业主共有。业主就是人民群众，是我们社会主义国家的主人。《宪法》第六条规定：中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制。在依法治国的前提下，应尽可能扩大公有制的范围，能够更好地体现人民当家作主和培养公民的社会主义国家公民意识，包括地下车位物权的设立、登记，以培养业主作为小区主人翁的意识，调动业主集体意识和参与小区公共事务的积极性，方便小区业主共同管理、使用、分配小区地下车库，通过全体业主的智慧、互谅互让、自治自律，解决好小区地下停车位的问题。总之，这些都十分符合社会主义国家的性质和本质，即公有制和主人翁意识。
   我们认为：在住宅小区地下停车位越来越紧张、问题越来越突出的今天，采用地下车位产权登记的办法来解决地下停车位的问题，应当更多的考虑这个国家、这个小区主人翁的感受和意见，更多的考虑公有制经济特征或集体经济特征的因素，考虑突出主人翁地位的因素，而将地下车位通过私有化、登记的方式来解决，放到次要地位来考虑。地下停车位，是一个十分紧张的公共资源，也是一个小区重要的公共空间，在普通的小区，如果统统实行私有化政策，只会加剧在收入分配差距拉大前提下，公共资源紧张或不合理分配的状况。
   我们认为：相关登记管理规定应当有利于公平的解决社会公共资源紧张问题，有利于减少产生矛盾的社会根源，应当有助于共同富裕的目标实现。共有、共管、共享，是节约社会资源、最大限度利用公共资源的最有效的方法。如果在现有的法律体系范围内，能够采用共享、共有的方法利用公共空间，就不要采用私有化物权的方法来解决问题，否则不仅不利于化解社会停车资源矛盾，反而会加剧（比如车位上锁等）。另外，也不符合党中央提出来的共同富裕的社会发展基本要求！因为共同富裕的一个应有之义，就是共同拥有而不是单独拥有的资源更多。
   我们认为：在住宅小区车位紧张的情况下，采用通过物权登记私有化的方法来解决，不是一个有前途和符合社会发展方向的好选择，甚至是选择了相反的方向。小区的自治，是通过业主民主的方式为基础的自治，如果将更多的小区公共空间、资源纳入业主自治范围，以集体共有的方式，集体控制稀缺资源，能够更好地加强业主之间联系的纽带，对建设和谐、平等的社会生活秩序，树立社会主义国家主人翁的意识，应该是百利无一害的。如果在小区公共空间更多的选择私有化的方式来解决公共空间问题，缩小了业主自治的范围，减少了集体控制的稀缺资源，不利于小区的整体自治和治理，会加大小区治理或小区有机体中的集体与私人之间的“排斥”反应，也会演化成小区和社会矛盾的根源。
   我们认为：《意见》和相关规定没有体现党中央提出的共同富裕的基本要求。2021年第20期《求是》杂志发表中共中央***、国家主席、中央军委主席***的重要文章《扎实推动共同富裕》，文章强调：共同富裕是社会主义的本质要求，是中国式现代化的重要特征。近期学区房、双减等一系列措施的出台，都是为了体现社会资源分配公平化，减小社会差距，体现公平的共有、共享。实现社会共同富裕的方法很多：取长补短、补短齐长、减少差距、增加公平等等，都是共同富裕的途径和方法。比较起来看，《意见》和相关规定就没有充分体现当今社会解决公共资源紧张的合理方向，没有体现社会主义国家的本质要求，没有考虑在小区公共空间资源紧张的情况下选择最有利于社会发展方向的路径，没有体现共同富裕的基本要求，这应该是广大人民群众特别是业主对此反响强烈、意见很多的重要因素。
   我们认为：解决地下车位要体现社会公平。业主应该与开发商实现双赢，不能损害广大业主的共同利益而让开发商“赢两次、赢三次”。如果有了地下车位的私有化物权登记，就可以自由买卖，进一步加剧小区的不和谐，增加了小区或社会矛盾的根源。可以卖给非业主吗？非业主既不出租，也不转让咋办？囤积居奇咋办？高价出租咋办？小区还能和谐吗？
   我们认为：这些地下车位登记管理规定，一方面将为以往开发商违规违法侵占、变卖地下停车位等诸多违法行为披上合法外衣，为既往非法行为洗白！另一方面是欲为各地有关部门以后大搞官商勾结、肆无忌惮、疯狂侵吞侵占国有资产、业主资产和权利寻租，实现部门和个人非法利益提供法律依据。相关政府部门的党员领导干部不可能不知道自己的权限范围，不可能不知道《民法典》和国务院《不动产登记暂行条例》等相关法律法规，不可能不清楚建筑物区分所有权的归属。违背公平原则做出这样明显违法且极易产生严重社会后果的越权行为，既不合情也不合理，把本属于国家立法机关、司法机关确认解决的城镇地下车位（库)权属归属问题矛盾以行政权力、手段强制介入，以权代法，说轻点是权力任性，说重点是权力腐败！
   因此，为解决业主停车难停车贵的问题，我们对江西境内住宅小区地下车位登记管理规定提出以下建议：
   （一）严禁任何单位、组织和个人出售或变相出售全体业主共有地上地下车位和人防车位。
   （二）明确住宅小区专属地下车位办理产权证必须满足“确权四条件”。
   （三）针对住宅小区地下非人防车位，明确认定为拟新建小区的公共配套设施，为小区全体业主所有，其建设成本明确纳入建设总成本（摊入房价中），小区全体业主为最终投资人和产权所有人，由小区全体业主使用、管理和收益。
   （四）针对已建好的小区，鼓励通过法律途径明确地下车位（库）的最终投资人和产权所有人。
   （五）针对住宅小区地下人防车位，对已建或拟新建小区，任何单位及个人不得进行买卖或变相买卖。平时的使用、管理和收益权归全体业主。
   请相关部门依法审查并撤销江西九江、新余等地市政府相关部门发布的住宅小区地下车停车位（库）登记管理规定。
   请相关纪监委彻查致使国有资产人防工程遭受特别重大流失的原因，并严肃追责问责和彻查在完全没有彻底查清是否属于配套设施、其土地成本和建设成本是否已经分摊到全体业主就将城镇住宅小区地下车位（库）和人防工程无偿确权登记白送房地产开发企业的原因！

江西住宅小区地下车位（库）研讨会会务组
联系人：朱申祥：13907049782
张爱萍：15907956886
2021年10月25日

附件：
研讨会现场及合影相片
社会联署签名结果
九江、新余市住宅小区地下停车位（库）登记管理规定