丧失了地理优势的湖南，如何在超低房价中寻找发展新机遇

奇点 · 发表于 2021-10-5 23:13:45

来源：卢克文工作室（我个人认为是比较专业资深的自媒体人，大家可以去哔哩哔哩去看他的视频）

下图：2021年湖南各城市四月商品房成家均价排行

正文：截止到2020年，长沙建城区面积只有500多平方公里，城区人口598万人，武汉建城区面积达到了1216平方公里，城区人口1039万人，武汉能达到长沙的2倍，主要就是长沙是一个被山地包围的城市，西、南、北三面环山，只有东南有地能发展，而武汉是江汉大平原上面，长沙市区天生玩不过武汉。地方小的好处是基建成本低，大家都窝在一块，人口密度高，去哪做什么都方便，商业就会特别发达。打个比方，你跟两千人住在一栋楼里，那这周围的网吧、外卖、TONY老师一定很发达，因为人口集中养得起，如果你跟三百人住在一栋楼里，那开网吧的、送外卖的、TONY老师的日子就都不好过，他们的客流就大大减少，要多跑几栋楼，付出几倍的辛苦才能挣到一样的钱。
   大家去长沙时，会发现茶颜悦色简直是100米一家，开得遍地都是，就是因为人口密集养得起这种小店，长沙能诞生茶颜和文和友这样的商业品牌，是因为城区小、人口密集造成的商业优势，在这样的商业环境下，容易诞生适应市民生活的全新品牌。注意我这里使用的是“市民生活商业品牌”这个词。
   为什么茶颜悦色和文和友不是诞生在武汉？因为武汉市区人口没有长沙集中，长沙更容易催生出市民生活商业品牌。
   为什么茶颜悦色和文和友不是诞生在深圳？因为深圳房价高，工作压力超级大，人每天都在拼命，不可能像长沙人这样慢悠悠生活。长沙人慢悠悠享受生活的底气，在于他们全中国省城最低的房价，长沙人只要不吃不喝6.5年就能买一套房，房价只有一万上下，甚至比一些省份的县城还低。
   那长沙房价为什么这么低？我个人认为，主要是两大原因：
    第一个是当全国房价开始狂飙时，长沙守住了以人为本这条底线。
   1994年分税制改革后，有效加强了中央财权，能“集中力量办大事”，地方政府中央拿走增值税的75%，地方拿走25%，企业所得税中央拿走60%，地方拿走40%，中央拿消费税，地方拿营业税，总体上说，中央拿走了大头，地方政府拿小头，但地方政府也难啊，各种公务员、事业单位、教师等着自己发工资，一大家子人要养活，还要留点余钱搞城市建设，总要修地铁不是？总要修高架不是？总要修下水道不是？没钱，十字路口连个红灯绿都挂不起来，公交车也跑不起来，城市就给整瘫痪了。
以2008年举例，地方财政占全国收入的48%，却要负担全国79%的支出，什么地方都需要花钱，总得给地方政府留条活路，经过协商，中央允许地方卖地增加收入。地方政府拿钱主要干两件事，第一是发工资，第二是搞建设，为了把城市越建越现代，地方政府总有一股子卖地赚钱的冲动。以今年举例，2021年前7个月，全国卖地收入4.14万亿元，这个数字占到了地方财政收入7.3万亿的56.7%，占全国税收11.91万亿的34.76%，地方政府超过一半以上的收入，来自卖地。
这也带来了一个副作用，如果房价上涨，地价就上涨，地价一涨，房价又涨，地方政府获得的收益也就越多。想不冲动都不行。
但是，长沙这二十年来，一点都不冲动，经住了卖地赚钱的诱惑。
   湖南省一位领导曾在过去接受媒体采访时曾说：老百姓为了还高额房贷，日子过得太苦了，长沙不能让老百姓过这种日子。
      那不能赚钱，就要省钱，长沙在基础建设领域一直在省着花，修个大桥如果要十亿，就尽量用科学的办法降到六亿，修地铁武汉到2021年底计划修600公里，那我们计划修200公里就好了，2025年武汉打算修800公里总里程，长沙修300公里就行了。
控制住卖地的冲动，缺点是基建没有疯狂铺上，优点是市民们获得了幸福感，努力一些就能买到房子，就能好好过日子。
有了人口，才能支撑工业，有了工业，长沙才有希望。
   对了，第二个原因，就是长沙要守住发展工业的希望，要在激烈的中部省份竞争中活下来，就得有一个杀手锏。
湖北有长江，安徽有江浙，江西有大运河和三大邻省，湖南就只能靠从珠三角拉老乡回来创业，和北边的岳阳常德。在未来十年，湖南的地理位置是比不过安徽、江西、湖北的，湖南人得给自己留条活路，要吸引人才回流到湖南，要吸引企业驻扎在湖南。

低房价是我们湖南人竞争的法宝，没有区位优势，我们就咬咬牙，摁住地价，喝粥吃糠也要留下工业。
只要长沙的房价不涨，全省各市的房价就都不会涨，哪个市价格要超过长沙，大家就会觉得这里的人宝里宝气，干嘛买你家的房子？我为什么不去长沙买？长沙的低房价，从过去省市领导一切以人民为中心的出发点，已经慢慢变成全湖南的一张底牌。
2020年，长沙有77.6万大学生，每年20万人毕业，长沙要想方设法至少留住一半人，不能让这些人全跑去广州深圳了，这样才能使长沙的人口总量保持增长，到2030年完成1200万总人口的目标，为工业化留住希望。
我们湖南经常被批评各城市建设不如其他省，那是因为我们地方政府收入低啊，我们地方政府收入低，是因为长沙带头摁着房价啊。湖南省这个地理位置天生玩不过安徽湖北，那我们自己省吃俭用还不行吗？
那些说长沙土地供应量少，说长沙收入低才造成房价低的原因，都是错误的。
2019年，全武汉土地供应3200万方，全长沙土地供应2200万方，跟人口数量和市区面积是相匹配的，武汉的房价还是长沙两倍呢。
长沙收入也不低，2020年长沙城镇居民人均可支配收入是57971元，高于郑州的42877元、成都的48593元、武汉的46010元、重庆的40006元，我自己好几个前同事回长沙了，他们现在的收入跟在珠三角差不多。
当然，长沙人能留这么多余钱在手里吃喝玩乐，主要还是因为房价低，如果房价跟武汉一样，长沙人就得累死累活交房贷，长沙人均可支配收入估计要砍掉好些。
长沙用事实证明，地方政府如果愿意，是可以压住房价的，各种限购、加税、限售措施一下来，市场就被制住了，就看你面对土地财政，冲动不冲动。
整个湖南的大战略，一是南边各市多接收珠三角产业转移，二是北边各市融入长江经济带，三是要完成长株潭一体化。
   前面两个都讲过了，这两个都必须将房价压死，现在讲第三个。
   这个项目在我小时候就一直听说，搞到现在都还没搞成功，好像快三十年了。
   据说是湘潭这边出了严重的债务问题，现在正努力解决，也快解决完了。
   十天前，湖南省发改委还发布了对长株潭一体化三十大标志工程动态调整，总投资2852亿的22个项目，2021年计划投资437亿元，至8月底时，这22个项目今年已累计完成投资286亿元，完成65.49%，整体进展顺利，三一智联重卡零部件和工程机械扩产、上汽大众电动汽车项目、岳麓山种业创新中心等都在有序进行。
   长沙到2020年底，共有A股上市公司73家，但制造业不到三成，三一重工、中联重科、华菱钢铁、蓝思科技占到了市值大头，爱尔眼科和芒果传媒虽然重要，但制造业才更有意义，湖南的制造业还急需得到灌溉。
   就算GDP远低于湖南的江西，它的规工利润2020年也达到了2438亿元，只比湖北的2519亿元少，高于安徽的2294亿元和湖南的2032亿元。
   湖南一直是中国南方中部的代表省份，在没有江海优势的情况下，保持住今天的名次，是相当不容易的。曾经经济过于落后，造成了大量受过良好教育的湖南人，最后都流向了深圳和广州。
   随着江西、安徽、湖北大基建搞得如火如荼，珠三角、长三角、厦漳泉产业转移有序进行，湖南的地理劣势开始暴露，被安徽反超，被江西拉近已迫在眉睫。
为了争这一口气的湖南人，要加速工业化的进程，要留住人才，留住好企业，在中部各省激烈竞争中活下来，就只能将长沙房价一把摁倒。
   长沙市的低房价，如果跟周边省会相比较，是不合理的，压住长沙的房价，并不是为了压住一个市的房价，而是为了压住一个省的房价。
为的是全省在中部形成一个价格洼地，吸引更多的投资和人才汇集，让更多的人在湖南找到幸福感、归属感。
   我们没有区位优势，但我们有自我改革的勇气。
这既是为了人民的福祉，也是为了保卫我们湖南的工业化啊。