正如90年代的改革开放，粤港澳大湾区城市再次走上 “政策风口”！而我们直接关心的可能就是
当前湾区内各城市楼市行情如何？人口红利对房价有何影响？哪些城市最具投资前景？
湾区各城市主要房价
根据统计，
珠三角三大核心城市中，
广州房价最实，
珠海泡沫最大，
深圳辐射力最强。
东莞目前新房均价16924元/平米，处于平稳阶段。
香港—深圳—东莞—广州，还形成了大湾区的黄金轴线。这其中，东莞南接深圳，北连广州，可谓占据的最有利的区位优势。
据统计，2017年惠州的房子58.6%被深圳人买走，东莞的房子57.3%被深圳人买走，中山的房子51.4%被深圳人买走，当然，这些统计的是一手房销售。
但是，目前东莞有一年社保的限制（但是二手房不在限购之列），而靠近深圳的新房，售价不低，要找好合适的地方。最近塘厦新房远低于凤岗、松山湖和长安虎门，是不错的选择。
广州目前新房均价17079元/平米，保持平稳。
广州是目前相对安全的区域。广州2017年实施了严格的调控政策（社保5年+限售2年），整个城市的房价相对理性，并未出现明显的大热门区域。
目前广州核心区不过4-5W，相比北上深等城市动辄8-10W的价位，显得较为“亲民”，而距离市区远一些的南沙区、增城区、从化区房价不过2万左右，这在一线城市中已经是很少见了。
珠海目前新房均价21473元/平米，有所回落。
珠海是目前泡沫较大的区域。珠海2017年实施了严格的调控政策（社保5年+限售3年），因此在短期内，横盘的可能性高。
珠海核心区房价不过3-4万，但是距离市中心远在25公里的横琴自贸区已经攀升至5-6W，即使西北方向的唐家湾也要3-4万了，珠海的房价有点像杭州，真的有点热过头了，所以投资珠海千万谨慎，再三思量。
深圳目前新房均价55242元/平米，也是有所回落。
深圳是整个珠三角区域城市价值辐射能力最强，同时房价的带动能力也最强，远超广州和珠海。
在整个珠三角区域，深圳是唯一一个能够跳出本城市的地域限制，外溢辐射到周边城市的核心城市。
因此从目前判断，临深城市全是价值洼地，是增值潜力和溢价能力最大的板块。
惠州目前新房均价10086元/平米，有所平复。
深圳虽好，落户政策是全国一线城市中最宽松的。但需缴5年社保才能买房，也是拦住了不少投资需求。
放眼整个粤港澳大湾区，“9+2”城市中，毗邻深圳，能共享深圳发展红利的要数惠州。而惠州下辖的惠阳区大亚湾板块，高铁28分钟到深圳，50分钟到香港，是潜力最大的价值洼地之一！当前一万出头的房价，真是十分稀有了！
中山目前新房均价9977元/平米，处于反弹阶段。
深圳房价逼近6万，目前来看相对处在低位的仅有惠州和中山，可以说是刚冒出一字头不久。作为经济体量相当的两座城市，而且又都是深圳的左右邻居，所以惠州和中山两者有一定的可比性。
不过深圳一直在推行自己的东进战略，无论是深莞惠一体化，亦或是深汕合作区种种。当然这也并不能完全否认深圳西部地区以及中山就没得到重视，一方面前海自贸区摆在那儿，宝安大空港也一直在规划和建设之中。
所以，整体来看，惠州未来发展势头会更猛一些，中山会更平稳一些。
至于其他城市，佛山主要依靠广州，暂时较平稳，江门、肇庆，由于刚刚起步，还不会有太大利好进入，所以不再赘述。
整体来看，这些城市即将跨越单价“1字头”，向2W阶段迈进，一波主升浪接下来可以期待。
受益楼市格局演化
实际的中心，当然是“深港”。“深圳+香港”，面积只有3000平方公里，不到广州的一半，占大湾区5%的面积，但汇聚了65%资金。
香港是全球四大金融中心之一，深圳股市的活跃度、成交量也能进入全球前十。所以，仅仅金融业，“深港”就已经是世界级了。至于集装箱吞吐量，深圳全球第四、香港全球第五，加起来全球第一。
根据2010年到2017年广东城市“小学生人数”的变动情况，在这6年里深圳增长了47%，惠州增长了33%，东莞增长了34%，而广州、佛山、肇庆分别增长了17%、17%和-3%。珠海、中山、江门的增幅是：23%、22%、4%。
但大湾区是一个共赢的方案，11个城市都可以获得红利。但相比之下，红利有大有小。其中东莞、惠州、中山、广州获得的红利，或许更大一些。
由此可以知道，未来经济增长点在哪些城市了吧。
东莞
东莞位于“大湾区”黄金轴上，是中国唯一一个被“三个一线城市”（香港、深圳、广州）包围的城市，占尽天时地利人和。
尤其是华为终端业务总部的迁入，让东莞成为中国本土智能手机的生产、研发中心（将带来整个产业链条的迁入）。
更可怕的是，东莞未来有10条地铁连接深圳，可以源源不断地从深圳“吸收资源”。
△东莞与深圳地铁接轨示意图
惠州
惠州至少有3条地铁会对接深圳。
目前深圳发展的热点仍然在西部，但最迟5年之后，深圳必须全面东进。深圳规划的第二机场，也靠近惠州。“深汕合作区”也在惠州的背后开花。
从此前的表格可以看出，惠州的地方财政收入已经超过了珠海、中山，这都跟深圳资源的外溢有密切关系。
中山
深中通道的建成通车，将让中山的翠亨新区直接对接深圳的宝安中心区、前海。到那时，中山的优势将会更加明显。
如果真的建成“深圳—中山”的跨海地铁，那么中山就更不得了。从这个意义上看，未来中山可能超越珠海，成为珠江口西岸的老大。
南沙
在大湾区里还有一个非常受益的区域，就是广州的南沙。
广州大力发展南沙，让广州和深圳从“对视关系”变成了“邻居关系”。也意味着广东经济重心进一步向珠江口汇聚。
近年来，广州南下、深圳东莞西进和中山佛山江门的东进趋势同时出现，珠江口变得寸土寸金。而在珠江口拥有最多土地、居于中心位置的广州南沙，显然是大赢家。南沙，可以说是广州的未来之城。
以上这些，
也是未来粤港澳大湾区楼市价值格局的演变方向，你Get到了吗？
另一方面，人口红利也关切着楼市房价。
人口红利影响房价涨幅
2017年，粤港澳大湾区以占全国0.6%的国土面积、5.0%的常住人口，创造了占全国约12%的经济总量。
近日，广东省人民政府官方网站正式公布了《广东省人口发展规划（2017-2030年）》。其中，从公布的「全省城镇等级结构（2020年）」发现，到2020年粤港澳大湾区人口将这样发展规划：其中广州、深圳将发展成超大城市；特大城市分别为佛山、东莞；而大城市则有：中山、惠州、珠海、江门、肇庆！！
今年全国各地纷纷出台各类人才政策，通过放开户籍制度、加码人才奖励等手段从各个领域全方位出击，希望在这场“人才争夺战”中抢占先机
粤港澳大湾区11市也不甘落后，求贤若渴！
香港：推出3年的“科技人才入境计划”每家公司(机构)每年最多可获配额100个。
澳门：公布中长期人才培养行动方案
广州：5年内将投入约15亿元，顶尖人才最高获千万元房补。
深圳：5月将再推“人才新政”，为人才提供30万套住房。
珠海：珠三角地区最优人才政策
佛山：每年30亿揽才
中山：推出“人才新政18条”
东莞：人才购房补贴最高250万
肇庆：出台“西江人才计划”
江门：着力引进高层次人才
惠州：人才引进门槛降低
外地人置业大湾区哪里最好
△作为外地人来说，置业珠三角更多的是投资。
怎样才算好的投资，大多数人都明白，一定是升值快，但还有一个因素是大家忽略的那就是要好变现。什么意思呢，在深圳一亿的豪宅一天挂网就卖掉了，而你老家的100万住宅卖了一年。所以我们在投资外地的时候，一定要看二手房市场是否活跃，否则有价无市，也可能被套牢，变成一动不动的不动产。
因为从数据来看，肇庆和江门这两个城市人口是净流出的，房价虽然涨的很猛，但二手市场不是太好。
着眼于经济发展水平、人口流入情况以及未来发展态势。主要考虑升值潜力+变现能力，我们总结出外地人置业大湾区哪里好？
按照价值判断，第一梯队是建议大家优先考虑的，其次才是第二梯队。
第一梯队
广州：新塘
东莞：塘厦凤岗虎门沙田
佛山：狮山容桂
第二梯队
中山：翠亨新区
惠州：沿14号线站点布局，重点留意两个地区，一是惠州靠坪山沙田站区域，二是惠州南站附近。
当然这只是在长期的认识过程做出的总结，外地人置业大湾区还有很多复杂的操作因素，每个人的喜好也有偏好。
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变色卡
千斤顶
