在卖出时将承担更多的税费？房子赠与亲属未必真划算

吉安房向盘 · 发表于 2020-3-13 12:09:01

　　房屋买卖中，将房屋赠与亲属的税费非常低，甚至还免交个人所得税。在2019年，财政部、税务总局联合印发《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部税务总局公告2019年第74号）明确：房产继承、房产赠与近亲属（配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹）不征收个人所得税。于是有人会想，是不是可以将房屋通过赠与的方式转移所有权从而达到减少税负的目的。

　　经济日报记者告诉您，如果是自住，通过赠与的方式确实能节约税负，但是如果未来还想继续买卖，在卖出时将承担更多的税费。

　　其实如果不通过赠与的方式，直系亲属也可以通过继承的方式获得房产。子女法定继承父母房产比直接赠与子女房产所需缴纳的税费要少得多。房屋继承只需缴纳0.05%的印花税，而房屋赠与除缴纳同等印花税外，还需缴纳3%的契税。

　　如果一定要提前赠与房屋，需要考虑的问题是，受赠房屋再出售时将面临较高的税负。因为，赠与的房产，无论什么时候再出售，都需要缴纳房款价（应纳税所得额）的20%作为个人所得税。由此看来，将房产直接赠与给子女其实不太划算。

　　来看一个案例，2013年，老张将北京东三环的一套80平米两居室赠与给儿子小张，作为结婚婚房，并办理了赠与及过户手续。2016年1月，小张准备将房子出售再换一套三居室，结果在过户时居然被告知，除必要的契税、营业税等一系列税收外，房子必须征收20%个人所得税！房子现价八万多一平，网签合同作价也达到550万，减去老张当年买房时花掉的30万，减去小张取得房屋时花去的成本20万，必须按照500万的20%缴纳个人所得税，总计100万。

　　小张是通过接受赠与的方式获得的房产，如果是自用，不用缴纳个人所得税，但如果出售，根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》第五条的规定：“受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。”

　　其实在二手房交易中的个人所得税征收有两种方式。第一种是查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%　。第二种是核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=计税价格×1%

　　第二种核定征收就是常见的征收方法，相对比较低，小张如果据此纳税，则个人所得税仅仅5.5万元。但根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》第二条第二款的规定：在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。也就是说，小张只能按照“查验征收”方式缴纳高达100万的个人所得税。

　　其实当年如果不是用赠与，而是出售的形式过户，结果就完全不一样。如果按老张将房子“卖”给小张处理，则不但过户时的税费可能还更低，而且后续小张出售房子时还可以用核定征收，税率仅1%，也就是5.5万元，将少交94.5万的个人所得税。

　　还是需要提醒要将房子赠与给子女的朋友，从长远看，用“卖房子”的方式过户其实更省钱，因为将来卖房子的时候，可能就要面临高额个人所得税了。