2020年吉安市房地产走势及分析

JXBCZWF · 发表于 2020-2-23 12:21:47

   最近很多朋友个亲戚问今年能不能买房？房价会不会因为疫情影响大幅度跌价和涨价？朋友圈各种说法都有，对房价有看好的，不看好的，甚至有人因为恒大75折这个事件来看，房价马上要大幅度下跌了。全国的形式无法去评论，中央坚持“房子只住不炒”的政策和“因地制宜，因城施策”的政策，所以每个城市的房价都不同，有的上涨，有的下跌。今年是全面实现小康社会和脱贫的收官之年，房地产又是国民经济支柱，关涉到十几个产业的发展，国家今年对房地产一定是放宽政策，扶持保增长的，所以全国总体房价今年一定是稳步上涨的趋势。

   吉安市房价如何呢？首先我们分析一下土地资源的供应。2019年吉安市总共出让土地金额137亿元，成交土地386宗，出让土地一共有12746亩，其中预计今年新出住宅可售面积将近150万方左右。吉安市这两年平均一手房销售在200万方左右，加上去年吉安市大部分在售楼盘基本销售的都差不多了，没有多少库存了，所以今年的库存和土地供应不过出现过剩，完全符合正常的供应水平。房价下跌的一个重要因素就是供大于求，现在各个地方政府都已经非常聪明了，不会出现大量土地过剩，房子库存过剩的情况，已经合理的掌握了供需平衡。这一点看，2020年吉安市房价出现下跌的可能性基本没有。

   2019年吉安市新房销售将近2万套，与前几年比相差不大，除了2016年国家去库存及降息政策影响达到28000多套外，基本这几年都是在2万套左右，这个数据可以看出来属于吉安市目前刚需购房者的大概数量。国家出台“房子只住不炒”政策后，很多投资房产的投资客已经慢慢转入其他领域了，目前市场上大部分购房者都属于刚需客户和改善型需求客户，房子都是以居住为需求的客户接手了，不存在太多的泡沫了。全国房价自从经过2008年，2011年及2016年、2017年这波大幅上涨之后基本到现在都属于缓慢的增涨中，没有下跌的趋势。吉安市2019年房价在全国排名119位，同比2018年，吉安房价上涨了差不多2%，这个水平可以看出吉安房价其实上涨并不是特别快的，属于合理的水平。

   吉安市人口将近550万人口，目前吉安市区人口也就50万，相比周边的赣州，抚州，宜春都是属于城市人口过少的，城市版图偏小的，所以吉安市发展空间很大和时间还是非常长的，城市人口继续增长还需要进一步提速，这里当然离不开城市规划和土地资源的开发了。城镇化还是需要一段过程的，目前离城镇化80%还是有一定距离的。吉安市目前是朝着100万城市人口数量去发展，从规划的西南板块和高铁新区板块以及青原区城北新滨江及井冈山大桥板块可以看出来，如果全部开发出来，吉安市人口将再次增长20万左右人口，也就是说未来5-10年吉安房地产开发依旧是主力，城市经济的命脉。目前吉安市辖区内各个县城房价基本和吉安市差不多来了，甚至部分县城超过了吉安市，随着90后成为购房的主力军，以教育资源，医疗资源，就业资源，娱乐及公共配套资源为导向，大部分县城客户和购房者将直接选择在吉安市购房置业，同时政府的主要投入也是在吉安市，后期可能出现县城人口减少，吉安市人口大幅增加，这也是城镇化的一个趋势。因此吉安市房价下跌的可能性基本没有，只会上涨。

   2020年开年政府已经开始调息降息，银行开始放宽贷款政策，恒大研究院首席经济专家任泽平说过房价上涨“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，所以现阶段吉安市在国家金融政策方面和土地的供应都是平稳的，房价上涨一定是平稳有序，完全在政府的把控之中。吉安市今年将会有十多个新开楼盘，这些楼盘规模都比较小，从而对于开发商资金压力就会小很多，开发商主动降价的可能性比较小。虽然今年疫情对房子销量有一定程度的影响，作为大宗商品交易来说，一季度传统就是淡季，对于总体而言影响不大，只是推迟了购房人购买时间。指望因为疫情掉价的购房者可以不用有什么期待。

吉安虽然作为一个四五线城市，但是近几年政府开始大规模的招商引资，引进大企业大工厂，很多外地务工青年已经都陆陆续续回乡发展，人口流出再减少。同时，随着一线特大城市北京、上海，深圳对人口开始限制，同时又是高房价高消费，大部分青年都选择在家乡买房，首选就是吉安市。目前吉安房价对于他们而言并不算高，吉安市大部分楼盘都是在1万以下，相比大城市七八万以上的房价，吉安置业安家还是非常轻松的。不管是刚需还是改善型的，目前全国人口都是在增长的，每年将近1800万左右新生宝宝，以此类推，30岁之前的，也就是1990-2000年出生的，这一类刚需需求是主力购房军，也是城市人口增长的主要群体。对于吉安每年200万方左右的房产供应，根本不会有过剩，只要政策再放宽，房子将快速去化，可能出现供不应求，房价将再次大幅度增长也是有可能的。

   在此给购房的朋友一些建议。如果是刚需和改善型的，考虑好了自己购房的需求和要求，选择好了楼盘，可以入手，买来自己住早买早好，没有什么好犹豫。对于投资的客户可以选择去一二线大城市买房，增值空间更大，更容易变现。投资商铺的客户需要谨慎，尽量选择住宅小区下面的商业底商，风险小，不用担心租不出去，毕竟衣食住行永远都要的。商业综合体，这个就看政府和开发商的运营了，能起来就都起来，起不来的话就全部资产套牢。
   希望能帮到一些买房的朋友们。

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