二手房的购买交易流程

        二手房的购买交易流程较为复杂，在达成购买意向后，这个流程一般需要1个半月左右的时间。如果您决定购买二手房，希望下面的购房流程能对您有所帮助。

      1 买方咨询
    在买房之前，先自己确定好买什么样的房子。根据自己的资金量，选择好房屋的价格和面积，并确定好自己所能接受的交通状况、住区配套、购物场所、医疗、教育、娱乐设施、物业管理等。考虑好这些后，在选择房屋时就有了一定的方向性，减少时间，提高效率。
    同时，确定资金来源是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款。
2 求购登记
    找到合适的房源的确是一件费时费力的事。所以有必要时需要向房屋中介取得帮助，目前一般可以通过中介机构、网络、报纸、电线杆小广告等方式发布求购信息，或者托熟人找中介绍机构、雇请他人。一般情况下，登记求购是免费的。登记信息时，尽可能的表达自己对房屋的要求，便于卖主主动与您联系。
    此外，您还可以主动出击，寻找房源，联系卖主。
    不过，在现阶段二手房代理机制尚未健全的情形下，您必须小心行事。对于个人信息注意保密，也要在求购过程中，对卖方或中介机构的信用有一个衡量。

3 看房
    挑选房源要注意价格是否是自己所能接受的，以及它所拥有的交通状况、社区环境、户型结构、楼层及采光等。您需要充分考虑自己的收入情况，还贷能力，不能草率决定购买后给生活带来压力。如果房屋的条件有一些方面不能达到自己之前所想要的要求，建议可以多看看，多等等，不必急于购买。
    同时，对于已装修的房屋，您需要多个心眼考虑其本身的建筑质量、建材质量及装修水平。看其价格是否与之对称。
    看房最好能同卖房者直接见面，这样便于您更好的了解房屋以前的居住情况，出售原因，同时也可以避免中介赚取差价。

4 谈价
　　在吉安，一般卖房者都会有一个价格底线，而他们给到中介的出售价格往往要比“价格底线”高一些，因此，如果在中介没有透露底线的情况下，可以考虑砍砍价格。
　　1、诚恳表现自己对于房屋的兴趣，让卖主知道您购房是自住，通常可以获得更多谈价的机会。
    2、了解卖主售得屋款拟作何用途，如果卖方所得屋款，并不急用，谈价的空间可能会缩小。
    3、适时地表达房屋的缺点、延缓购买时间能够获得谈价的空间。
   
5 定金
    定金多少才算恰当，并无一定标准，可由买卖双方协商。需要提醒的是，依据法律，经纪公司是无权收取定金的，为了交易能继续，可以将房价的2%左右（也就是中介服务费，具体数额可协调）做为定金。或者在中介的主持下，将定金直接交由卖房人。但此时需要签定协议，同时要求出具“收据”，并保留好银行的汇款凭证等。
    二手房买卖如果是在中介的主持下签订买卖合同的，在交易过程中一般有两个定金。第一个定金出现在双方对中介进行委托的过程中，用来担保双方在约定的时间内签订《房地产买卖合同》。
　　第二个定金出现在《房地产买卖合同》中，用来保证买卖合同签订后，双方家能够按照合同的约定切实履行各自的义务。
　　当然，双方也可以不通过中介直接签订《房地产买卖合同》，在合同中也可以约定定金条款，用来保证签订合同后，双方能够按照合同的约定履行各自的义务。
   
6 签合同
    首先，买卖双方应该约定房屋总价、违约金、滞纳金、交屋时间、过户时间、税费支付等内容。值得注意的是，如果房屋转让价中已包含转让房屋固定装修及附属设施，则在签《买卖合同》前，应该在中介的证明下将该房屋内的家具及设施进行仔细清点，并将品名、规格、数量等详列于《家具清单》后，买卖双方签字确认，以避免今后产生不必要的分歧。
    其次，买方应该注意将下列条款写入合同以维护自身权益。
    1、做好卖方的产权调查，以便了解该房屋是否被抵押、是否被法院采取了查封、冻结等强制措施。如处于正在改造的城区中，还应及时到房地产交易所了解房屋是否涉及拆迁等问题。
    2、钱款分批支付，一般签约当日需要支付首付款。
    3、在卖方存在抵押的情况下，确定卖方撤销抵押的时间。
    4、卖方的产证存放在中介公司，降低一房两卖的机率。
    同时，卖方也应该注意以下条款维护自身权益。
    1、对买方的贷款年限、额度和资信进行了解。
    2、在合同中约定好买方办理贷款手续的时间。
    3、依现今的贷款政策，买方已有两套以上贷款记录(含两套)且尚未结清又进行按揭贷款的，可能导致银行拒绝通过其贷款资格。
    4、当成交价与评估价不一致时，可能会便利买方改变贷款额度。比如买方原定贷款7成，而由于评估价低于成交价，实际签《借款合同》时仅仅贷款了6成。所以需要在合同中约定好相关内容，如要求在此种情况发生时，买方需以现金方式支付完毕除贷款额之外的所有房款”。
    不过在目前的二手房市场中，为了确保交易能达成，中介经纪人一般都会委托房地产评估公司对房屋进行评估，而评估的价格往往都能使购房者贷款额度达到其所需要的额度。

7 申请办理按揭
    借款人提出申请并提供以下材料：
　　借款人到银行经办机构或已与银行签订协议的开发商处填写个人住房贷款借款申请表，并提供以下材料：
    借款人户口本、身份证、婚姻证明或其它有效居留证件；职业和收入证明；购房合同或意向书等有关证明材料；占房价款30%的首期付款证明、以及房产的评估报告等。
　　办理手续
　　对借款人提供的资料进行调查。
　　对借款人的申请进行审批。
　　借款人开户、领储蓄卡并签订借款合同。
　　办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。
　　借款合同生效，资金划入卖房者帐户。
　　借款人如何偿还贷款。

8 评估
    一般来说，购买一套二手房可能要经历两次“评估”。一次是用于申请银行贷款的“评估”，一次是用于缴纳房产税费的“评估”。不少购房者由于资金有限，一般中介为达成交易会委托房地产评估公司对其所购房屋进行第一次评估，且评估价能使购房者贷款成功最终付清房款。而第二次评估是由房地产管理部门委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
    评估价虽然能有一些人为的“上下波动”，但其还是有一定的上下限，可以做为交易价格的参考，以避免交易双方因对房产价值的不了解，期望值相差太远而影响交易的正常进行。同时，发生房地产纠纷时，具有权威性的专业房地产评估机构的意见，能为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

9办理过户
    办理过户时，涉及到银行、评估、农税、房管、土管等多方，不过一些购房者觉得中介代理费高，或对其服务不满意，有时也会选择自己跑腿办理b.z、过户、交税的整套程。不过有关人士提醒说，这意味着交易双方必须有足够的精力和时间。
    一般来说有以下几个流程：
1、递交证件：原《房屋所有权证》、卖者身份证(包括共有人身份证)、买者身份证；
2、领取申请表并填写完整；
3、领取《房屋买卖合同》并填写完整，双方当事人签字，交房管部门产权交易中心相关办事窗口，拿受理单。
4、领取《领取产权权证凭单》及《缴费单》；
5、交纳税费。主要由以下几方面构成：
（1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）
（2、 个税：房款的2% （个人所得税，原则上是由卖方缴纳的，但一般会转借给购房人）
（3、营业税：差价的5.5% （原则上是由卖方缴纳的，但一般会转借给购房人）
（4、交易评估费：0.5%；抵押评估费：0.3%  （为了贷款和过户，一般会进行两次评估）
（5、交易费：6元/平米
（6、他项权利登记费、工本费、查档费等一般200左右。
（7、土地出让金等
（以上税费的征收会根据政策调整会有所变更，以上仅供参考）
6、到房管部门办理房产证；
7、到土管部门办理土地证。

10 物业交割
    审查出卖房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费，包括：物业管理费、水电费、天然气费、有线电视费、网络费等等。交钥匙后，购买人应换锁心，同时，最好留下各种费用结清的收据、发票复印件等。

学习了

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增值税呢？