3000亿，“降息”！定向降准！旧改翻倍，会不会刺激房价？

吉安房向盘 · 发表于 2020-4-18 22:02:23

今天，市场利率又下调了。换句话说，市场的资金流动性更充足了。

有人欢喜有人愁。

降准落地
定向降息，释放3000亿

早上九点四十五，中国人民银行宣布1000亿中期借贷便利MLF操作，下调中标利率20个基点至2.95%，此前为3.15%。再次下调！

中国人民银行（释放资金3000亿）

在3月30日，央行已率先下调逆回购利率20个基点。此次是再次下调。

在4月03日，央行还表示分别于2020年4月15日和5月15日实施定向降准，每次下调0.5个百分点。也就是说，今天同期还有定向降准落地。

4月07日，中国人民银行还下调了超额准备金率从0.72%下调至0.35%。

全球经济体在疫情逼迫，经济下滑双重压力下，往货币宽松的路上是越走越远了。虽然本次咱们央行开启的降息模式，是尽量稳一手。但是，宽松就是宽松。步子虽然迈的小了，本质没有变，本轮货币宽松，降息幅度从5-10个基点，到最新的20个基点，力度有所加大。但对比2015年连续几次25个基点的降息，力度仍较为克制。

所以，我们会看到虽然公开市场降息力度在加大，但规模却有所萎缩。这是我们需要宽松去应对外部冲击，但国内市场流动性却很充足。资金充足是好事，但过分充足极可能造成资产价格溢价性上涨。比如美国最重要的资产是股市，所以近期美股飙涨到“技术性牛市”。但我们，最重要资产则是楼市，那么楼市会出现美股这一幕吗？尤其是中央最新发布中，重点提及小区旧改，规模翻翻情况下。

棚改未去，旧改已来

国常会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。

澎湃新闻

规模之大，范围之广，叹为观止。尤其如今棚改远还未结束就加倍旧改。棚改带动了三四线楼市的房价，如今旧改是否会刺激到楼市？

毕竟，2020年是棚改收官之年。如今全国棚改项目已完成大半，未来存量已没有多少剩余，棚改显然不会半途而废。尤其如今情况特殊。国家再加码“老小区”改造，且总数相比去年翻倍，会不会对房价再冲击？如果再考虑到现如今全球大放水的背景，一旦资金违规流入楼市，后果显然不那么美。想知道这个问题，我们必须明白旧改目的。

旧改目的很简单，接替棚改成为经济新一轮增长点，顺带还能改善民生，促进就业。如今疫情之下，又新增一倍，可见国家给予厚望。但是，我们必须知道的一点：旧改与棚改不同。棚改是完全由国家货币化支撑，而旧改则需要财政资金、居民和社会资本共同买单。

这个本质区别，就造成旧改从长期看，无利可图。只能短期利好老破小。资本市场不乏聪明人，市场肯定会用脚投票，投资客也不可能一窝蜂接盘。这样的背景下，旧改对房价的推动作用可能会大大打折。目前关于房价，关键在于，市场充足流动性的钱，会不会借此流入楼市？作为政策性的楼市，国家政策会不会再次倾向于楼市？

会不会刺激房价？

全球大放水，宽松成为全球主流。我们1年期和5年期利率一年间不断下调，并且这种下调趋势可能短期内还无法替代，钱会流向哪？

利率下行将会是趋势

这也是观察君一再强调大家有房贷一定要选择LPR的原因，简单计算下：

此前以5.1%基准，不上浮贷款。按照如今LPR利率计算，即使在LPR基础上上浮10个基点，甚至20个基点，你的利率依然降低了。而以后，这种趋势越来越明显时候，你们会发现自己会占到不小的便宜。

虽然买房的成本可能比以前要降低，但可能这种形式的降低还是利好刚需，对于投资客可能不是非常友好。政策市上政策依然拒绝炒房。青岛假借活动，适当放松楼市限购、限售的举措，最终三日被撤回。

本来过了几日，本以为这还只是个活动，短期行为，不太可能撤回。谁知道，当局对房地产调控的限购限贷限售几大基本限制，目前依然是零容忍放松的态度。看来，其他城市只能另辟蹊径了。住建部，发布重磅文件，要求个人购房登记透明化，全国联网。

我对这个政策的解读，就是长期利好规范楼市，短期可能推高数据。

1，签完购房合同立刻网签，高价房源将迅速体现，预计多个城市统计数据会有上涨体现。（但之后，房价统计可能更贴近市场）

2，推进全国一张网，也就是说未来如果实现全国联网，一个人在全国几套房，将一目了然！

3、新房、二手房、金融服务，今后都要在各自办公场所现场网签备案。

4、真正想要实施起来，推进难度很大！（但如果不考虑存量数据，只从实施之日起统计，难度无疑要小很多，罗马不是一天建成的）

官方的态度

底线是不允许突破三限，坚决“房住不炒”不动摇。但是，对房债的管控有所放松，原因大家都清楚，为救房企。统筹全局房企不能倒。

事实上，几乎所有行业贷款门槛都有所降低。虽然，放水不可避免的有钱流入楼市，但与大局无碍。毕竟疫情之下，情形不一样了。

再说房企。

立场改变

房企的立场

如今房企立场也在变，大多数房企的第一要素已不是单纯想着怎么推高房价，而是去库存。想着怎么回款，怎么增加现金流。

澎湃新闻

2月份，95家规模房企5000亿债券到期，但等到4月份公布的一季度融资仅仅不到4000亿。说明房企们普遍也想收缩规模，降低负债。

只有活下去，才能谈未来..

市场立场

潜在购房者态度也出现两极分化。高净值人群，因疫情冲击全球经济，焦虑爆发，开始报复性买买买，高端房市场出现反常火爆。

（4月13日上海顶级豪宅碧云尊邸认筹现场）

他们买房的原因不是因多么看涨房价，仅仅是因为房价安全边际高（比如深圳上海北京）。

而刚需，或者说刚性需求者则进入犹豫阶段，在继续观望还是果断下手间犹豫不决。在到底是手握现金等机会，还是果断握房纠结。

针对这一点，刚需中的情绪也很分化，一方认为应抓住机会果断出手，反正不是投资，到了心理价位趁着LPR利率下滑，买了。另一方则认为，当下形势房价可能还会降一降，再等等还能省点钱。

谁都没有错，但也要分城市看。毕竟有些城市单单只考虑大形势是不行的。就说投资者，看好哪个城市，一窝蜂去了，哪怕大形势不好，也能来个逆势上扬。（买不买，这一点一定要充分考虑）所以，市场就很明确了。

政府的意愿是横盘保成交，在坚持“房住不炒”的基础上允许适当提高杠杆；房企的意愿是促销保现金流，甚至收缩规模，调整布局。

购房者意愿：高收入者，看好优质房产的安全边际，愿意为高价盘、潜力盘买单；刚需，则出现分化，但购房意愿依然强烈；投资者则相对开始慎重。

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