去年12月二手房下跌城市数量创全年新高，市场期待一线城市政策松动

2022年最后一个月的房价数据出炉，楼市热度仍在下探。

国家统计局数据显示，12月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个；二手住宅销售价格环比下降城市有63个，比上月增加1个，下跌城市数量创全年新高。

分析师指出，12月疫情在全国范围内加剧，是影响楼市热度的主要原因之一。另外，虽然去年年底以来，房地产宽松政策频出，但包括“金融16条”、融资“三支箭”在内的措施主要是聚焦房企端，对提振购房者信心效果有限。

“房地产政策已经全面进入宽松阶段，但市场需要看一线龙头城市。当前，一线城市没有明显的宽松政策，二三线城市购房者对宽松政策已经有所免疫。整体看，市场还在低位徘徊，12月在疫情影响下，市场全面低谷。”中原地产首席分析师张大伟表示。

分城市能级看，12月，“北上广深”四个一线城市新房销售价格由上月下降0.2%转为持平，二手房价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。北京、上海、广州、深圳二手房价格环比分别下降0.4%、0.5%、0.6%、0.5%。

二线城市新房价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点，二手房价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅与上月相同，二手房价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉补充道，供给方面，当前开发商资金链仍旧紧张，降价促销以保资金链依然是开发商不得不为的选择。需求方面，疫情持续冲击叠加就业态势不稳，部分行业整顿和经济下行导致居民收入不乐观，需求低位徘徊的走势很突出。

从2022年全年看，在疫情影响、房企债务违约、土地市场流标等多重超预期因素影响下，全国楼市跌多涨少，销售萎靡。

从更能反映市场状况的二手房价格来看，2022年12月，二手房价同比上涨的城市仅有6个，按涨幅排列，依次是成都（涨9.1%）、北京（涨3.9%）、上海（涨2.6%）、南充（涨1.4%）、无锡（涨0.4%）。

房价下跌的64城中，降幅最大的三个城市都在东北地区。12月，牡丹江二手房价同比下降11.6%，其次是哈尔滨，同比下降9.1%，再次是吉林，同比下降8.6%。一线城市中，广州和深圳分别下跌0.5%和3.7%。

对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，总体上，人口规模有优势的城市，二手房市场相对健康。但显然，在楼市低迷的大背景下，这类城市明显偏少。

根据界面新闻测算，全年来看，除了一线城市二手房价出现涨跌分化外，二线城市降幅大多在1%-6%之间，三线城市降幅大多在2%-8%之间。

房价下跌的另一面是销售规模的萎靡。2022年，中国指数研究院监测的10个城市销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来最低水平，单月已连续19个月同比下降。

在此背景下，2023年伊始，政策宽松信号便频繁释放，市场也期待这一年能够真正迎来企稳。

1月5日，住房和城乡建设部部长倪虹在接受央视采访时表示，今年要继续毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策，提振市场信心。对购买第一套住房的，要大力支持。首付比、首套利率该降的，都要降下来。对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。

同日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

按照国家统计局公布的最新数据，70大中城市中，最近3个月（2022年10月-12月）房价持续下降的城市有34个。其中，二线城市13个，分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州；三四线城市21个，分别为蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、洛阳、牡丹江、秦皇岛、韶关、唐山、温州、襄阳、徐州、宜昌、岳阳、湛江。暂无一线城市。

对于房地产市场何时能真正企稳，分析师认为，市场更期待来自一线城市的政策松动。

“整个中国房地产市场必须要一线城市稳定，特别是改善需求扶持政策落地，市场才有望真正企稳。目前看，大量的改善需求很难入市，导致市场并不景气。”张大伟说。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也表示，2023年，京沪两地楼市政策均存在优化调整的可能，这种可能一旦兑现，市场预期有望逐渐改善，对全国楼市预期的好转亦将起到积极作用。

她认为，考虑到潜在需求旺盛，为避免市场大幅波动，预计2023年京沪楼市调控政策大概率是渐进式推进，从支持合理住房需求的角度出发，降低购房成本、降低购房门槛是政策优化的重要方向。

例如，从房贷利率看，京沪为全国范围内少有的二套房贷利率超过5%的城市，下调空间较大。还可降低首套或二套房首付比例，降低购房门槛，加大公积金政策的支持力度。另外，京沪普通住宅标准执行时间已较长，适当调整普宅认定标准，有助于需求释放。



来源：界面新闻