学区房真相：哪里才是孩子的未来？

学区房是市场最大的热点，但也是最锋利的镰刀。

多少家长因为中介一句“这是学区房，是你孩子的未来”，就乖乖掏钱买单？

但是！学区房有价值，并不等于每一套标榜“学区”的房子都值得你付那么高的价格。

并不是每一套房子都是“学区房”

无论卖什么，贩卖焦虑，尤其是围绕小孩的焦虑，是每一把镰刀最高效的工具。

市场上至少90%的人都不会选学区房，最终成了开发商和中介的韭菜。

拿政策来说，中国家长先后经历了“就近入学”、“民办崛起”、“公民同招”、“多校划片”等变迁。

入学政策的变迁

就在去年，北京海淀，很多家长以12万每平的价格，拿下1984年的老房子，就是为了让小孩进对口的育英学校。其实，当时“多校划片”的新政已经开始实施，但是很显然，中介没有提醒风险，而是鼓励了买家的侥幸。

最终，到了入学的时候，新政严格实施，大批掏出真金白银的家长，依旧无法入读育英学校了，只能接受调剂。每平米12万，总价近千万的投资，打了水漂。

北京海淀家长12万每平所购买的老学区房

这样的坑，在全国比比皆是。

挑选学区房，一定要记住一个大的背景：学区政策和城市发展，正在导致教育资源加速再分配。

比如，“多校划片”的政策：

以前，你只要拥有这套房子，孩子就能入读对应的一所学校。但是在“多校划片”中，你的房子不再对应唯一的学校，而是对应好几所学校。

买了某所房子，就能入读某所学校，这条铁律被打破了。

孩子能不能进名校，一方面取决房子的位置，一方面取决于你落户的时间，以及一定的运气。

多校划片新政

“多校划片”由教育部在2015年提出，同时确立了北京、上海、广州、杭州等24个试点城市。

不管你所在的城市在不在这个名单上面，都不要心存侥幸。“多校划片”的出发点是抑制教学资源不平衡，符合“房住不炒”的精神。全面推广一定在这几年间完成。

也就是说，从现在开始，不要再相信中介“买了这个房子，你孩子就能上这个学区”的说辞。

那么新环境里，我们要如何正确地为下一代的教育投资呢？

记住，我接下来教给你的诀窍。

怎么挑学区房？

政策不是个人可以主导的，但是，你可以把握另一个重大因素，那就是城市的发展。

记住衣公子的这句话：

不要机械地死盯着老牌名校，而是要改变思路：首先选一个你所在城市优质家庭聚集的区域，再从这个区域中挑一个好学校。

你肯定听过中介鼓吹“这学区房对应XX名校，而且是本部老校区，历史悠久，再苦不能苦孩子，再穷不能穷教育……”。

往往,这时候,就是学区房选择里，最大的陷阱。

你要记住，挑学区不是挑商品，不是认准品牌，产品就一定能好。

因为，决定教育结果的因素主要有两个：一个是师资，一个是生源。

师资是前提，生源是条件

名校老校区的确有好师资，但是由于城市的发展，好生源正在发生深刻的变化。

名校的老校区往往位于市中心，二十年前，这是是城市唯一的繁华，最好的企业的总部、最好的医院、连同政府机关全部集中在此。因此这个城市最好的人才也住在附近。

但是这些年的大趋势是，城市精英逐步外移。比如阿里、华为等中国最顶尖的大公司，办公地址往往不在这个城市的正中心，而是在新区。配合招商引资，产业配套，城市的新区快速崛起，人才集聚。相对而言，城市的老中心正在缓慢地衰落。

这样一来，名校老校区的生源，变得相当复杂。除了一部分来自城市精英，还有的来自土豪家庭，爸妈能为了一块名校招牌，为20万每平的老破小买单。还有一部分来自学校周围的老居民家庭，这些家长没有赶上产业升级，而是在老城固守，名下有一套对应名校、单价巨贵的老破小，但是社会阶层并不高。

我简单一点说，名校老校区的生源，不再百里挑一。

我不是说名校老校区一定不好，而是说，对应地学区房价格往往高估。

但是这一点，中介不会提醒你，很多人也没有意识到。

浙江大学做过一个研究，公立小学的学生质量每提高一个等级，学区房的价格就会上涨2.3%到6.1%，而初中的话，最高会到6.3%。

浙江大学的研究报告

所以啊，生源真的很重要。

选学区房，一定要记住学区房的本质。

什么是学区房？

升学率高，就是学区房；学习氛围好，就是学区房；家长懂教育，就是学区房。

学区房的本质

最典型的，是北京回龙观，以前这附近的学校也并不出众。但，由于靠近西三旗的中关村软件园，小米、网易、百度、滴滴、快手等企业云集，不少北京的互联网从业者定居在此。这些城市精英自己往往就是教育改变命运的亲历者，这群“学二代”玩命读书，成绩好，硬生生地把附近的普通小区考成了学区房。

这真是，有人为读书成绩而买房，有人“为房价崛起而读书”。

所以，记住买学区房的诀窍：别只盯着老名校，那望而生畏的高价不一定和孩子的未来划等号。你的思维应该是先找到这个城市人才和精英聚集的区域，再从中挑好学校。

具体怎么落实？

很多人都认为，名校本部，一定比新校区好。

今天看来，不一定对。

你先自己想一想，老名校为什么要开新校区？更大的面积，更新的设备当然是一方面。可是，新校区的选址为什么偏偏在这里呢？新校区定在城东还是城西，背后都是精明的考量。

其实秘密就在这里——为了吸引好生源。

这些年，这个趋势逐渐明显：老城区的学校，排名逐渐下降，新城区的学校逐渐上升。

北京的教育常年是西城强于东城，强于海淀。但是因为优秀企业在海淀区的聚集，现在已经是海淀强于西城，强于东城。

海淀的家长有多重视教育？这么说吧。

三年级的小学生，有3000的英语词汇量，在美国可能足够了，在海淀却远远不够。

同样的逻辑，可以用来丈量杭州，城南的滨江有华为、海康威视、网易，城西的未来科技城有阿里巴巴总部。这些新兴产业的高薪人才，从教育到就业，过五关斩六将。作为教育的受益者，小孩的教育怎么可能差？可以明确地说，城南滨江，城西未来科技城，未来一定会诞生杭州最好的学区。

优秀企业聚集的地方，未来一定会诞生最好的学区

我都教你那么多了，相信你肯定学会了。先看城市人才聚集的区域，如果又赶上老牌名校来这里开分校，如果再加上周围正好有改善性的新房，那真恭喜你，这就是你的首选，闭着眼睛。选它！

干货就教到这里。最后，上一个价值。学区房怎么选？今天衣公子解答你这个问题，是因为我希望这个问题永远不再存在。

之所有那么多人有这个疑问，其实，是因为我们常常把教育当成了一个商品。认准名牌，我给小孩买最贵的，我就是个好爸爸了。

怎么可能呢？

好的教育，怎么可能是一套房子可以包办的。

那些热衷学区房的父母，看似很艰辛，但其实也是在逃避自己的责任，以为买了房子，自己就尽责了。

这个视频告诉你，要选对区域，让你的孩子和“学二代”为伍。但更要告诉你的是，是作为家长的你更应该做的，是向注重教育的家庭学习。

请记住，父母永远是孩子最好的老师，而家庭，永远是孩子最好的学校。

说是这样说，父母是最好的老师，可好的父母无不希望子女不要输在起跑线上。

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