吉安成为百万城区人口城市希望渺茫

文起商 · 发表于 2019-11-8 10:50:54

现在情况（以最新公布的统计数据为准，就是全国2017年统计年鉴、全省的统计年鉴数据）
      2017年全国地级市294个，县级市363个，县城1526个，其中百万以上人口城市78个。吉安作为四线城市，如果按城市排名，吉安全国排到了185位，在省内排位第7位（南昌、赣州、上饶、九江、宜春、景德镇）。2017年吉安城区人口40.38万人，暂住人口6.53万人，城区人口数量省内排名第8位（南昌246+31、赣州122+43、抚州76+3.5、九江72+3.5、上饶67+5.2、宜春45+13、新余47）。城区建成区面积排名第9位（南昌市317.3、赣州市166.1、九江市106.75、景德镇市86、新余市78.44、上饶市77.76、宜春市70、抚州市60.1、吉安市56.43、萍乡市50.87、鹰潭市39，单位：平方公里）。以上数据来源于2017年全国统计年鉴、江西省统计年鉴。
      其实从城市排位、城市人口、城市建成面积来看，吉安在全省都属于偏中下游，7位以后，城市人口不足50万人，城区面积56平方公里，即使这两年城市建设力度不断加大（高铁拉开7平方公里、赣江西堤4平方公里等），但是距离前三的差距还是很大。如果按照人口密度的城区面积的比例来推算，那么吉安成为百万人口城市，建成的城区面积至少要达到100平方公里以上。

建成面积支撑
   吉安市区50平方公里建成区50万城区人口，要到100万人，至少建成区要扩大到100平方公里以上。
   100平方公里面积大概是东西从高铁西站到青原区火车站（10公里），南北从聚源公馆到深吉希望小学（10公里）范围内的所有区域（至少，还没算赣江占地）。目前西边吉州区长塘镇、兴桥镇和禾埠街道、青原区天玉镇还得继续开发，按照高铁新区的开发计划，2025年核心区域（7个多平方公里）能基本出来，但是往南、往北的延伸可能要到2030年了，初步估计差不多至少要到2030年才能够达到100平方公里的建成区目标。这些还得建立在经济形势一片良好，吉安房价稳定等基础上，如果经济形势不行，房价下跌，那么拿地、建房等都会滞后。
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人口支撑
   吉安（3区）城区人口现在46.91万人（含暂住人口），距离百万人口城市还差53万人，人口来源其实无非两大块：在吉安买房落户的、拆迁棚改赶进城的。拆迁棚改进城的人口其实很少，就是范围内的农村，初步估计3万人不到（城市周边的兴桥、长塘、禾埠、天玉所有人口加起来8万人左右，100平方公里范围内的3万农民已是封顶）。
   剩下的50万人都是要靠买房进城，人口来源无非是周边县（吉水县、吉安县、泰和县、永丰县、安福县、峡江县等），从其他地级市或外省迁过来的我觉得基本上很少。
   先看人口基数，目前吉安人口495万人，城市化率50%左右，差不多248万城市人口，其中只有45万在中心城区，即中心城区城市人口比全市的重占20%，按城市化率来算，中国的城市化最高80%左右（日本韩国90%、美国加拿大等80%多，前段时间炒的最凶的鹤岗城市化率82%就增无可增房价爆跌），作为四线小城市即使高估增长到80%，全市增加148万城市人口，那么中心城区增加的人口数也只是30万人。其实很多人会说，中心城区的吸引力更大，但是绝大部分的人工作在县城、圈子在县城，而且每个县城都在大搞新城区建设，基本上都扩大了一倍，只要被房子套牢在县城，那么来中心城区的概率很低。再就是时间，2018年城市化率提升了1.58个百分点，从50%到80%要提升30个百分点，基本上要20年以上，尤其是现在50岁以上的基本上很难进城，也不会进城。
   再看人口增长，在2016年放开2胎之后，全国出生人口其实没有太大的显著变化。吉安作为四线小城市（50万人口以下统称小城市），相对高成本的大中城市，二胎（甚至三胎）的生育比例还是挺高的，人口其实是相对增长的，2018年增长1.46万人，2018年495万人口对比2014年488万的人口，差不多每年增长1.5万左右，但即使按照这个比例来计算，到2030年全市人口在510万的概率更大。人口出生上，近10每年出生人口6万人左右，对比全国的出生人口，可能80-90年代的出生人口应该在8万人左右，现在全市0-40岁的农村户口的120万左右（300万总人数），其实和人口基数估算差不多。
   再看未来竞争，要从周边县市区吸到50万人落户，一是房价要有吸引力，原先吉安城区房价比周边县的房价低，很多吉水、永丰、泰和等地的人都会考虑到吉安买房置业，现在基本上持平来了。而且随着房价上涨，在外务工的回家买房落户的意愿也会下降，尤其是在二三线城市务工的（一线、新一线就没法说），原先吉安50万一套，买了留条后路，现在100万一套，和务工所在地差距很小的情况下，在家买套130的和在外买套80的，你会选哪个？二是资源优势，中心城区经过今年的规划发展，目前道路交通、环境卫生、绿化美化等都提升了很多，教育、医疗等资源的集中，对于周边县来说是个吸引，但是对于可以走出去的人来说，吸引力又还是不足，再怎么说都比不过二三线的。三是发展潜力，农业不说，服务业还主要依托于工业，但是吉安的工业，甚至江西的工业对比周边各省市都是偏弱。吉安落户的大型上市公司、国有企业、外资企业等屈指可数，广为人知的也很少。尤其是属于具有自有品牌的终端消费型产品企业基本没有，更多的还是代工企业，产业中间环节的企业。
   整体来看，吉安很难达到100万的城区人口，甚至20年之内达不到的话，基本上就没希望了。从吉安房产网上统计了下2014年-2018年的房产成交备案数据，总共10万多套，今年1-10月1.6万套左右，全年2万不到吧。如果按照这个开发和销售速度，10年20万套，不过空置率有多少就不好说。而且5年后高铁拆迁、棚改拆迁补偿的房子可以上市转手销售了，从新闻报道搜索，吉安2018年棚改1万套以上，2019年1.5万套，高铁拆迁具体多少搜不到。
   当然，很多人会讲，并这个县、并那个县，其实整体来看概率很低。吉水县不管河东还是河西过来还是有很长的区域要开发，其中河东近，大概10公里左右，河西吉州区这边到金滩20公里，中间插了2个工业园，而且市里重心在南，在高铁，所以吉水不可能并。吉安县就更没啥戏了。
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