康居外滩至诚物业除了纵容小区违建，你还有这件事做得不对！

康居外滩业主 · 发表于 2019-6-5 23:08:05

你可能不知道的康居小区“专项服务费”的收费猫腻和关于有业主就小区物业收费混乱向政府职能部门投诉的几点说明

筹委会康居外滩业委筹委会 2018-12-06

不管有搬还是没有搬进小区的业主大概都会有这么一个疑问：
康居小区的物业费是不是偏贵了一点？像高层二十几楼接近三十楼的物业费都超过两块了。算算帐，确实有点让人承受不起。

但是一直说物业费贵而且物业费也交了好几年了，到底“贵”在哪里？“贵”有没有贵的道理？究竟有没有法律法规条文支持？还是存在乱收费、多收费的情况？有人也许就说不上来了。

下面我们就带领大家一起来了解下康居小区物业费的架构组成部分有哪些？哪些是合理收费？哪些是不合理收费和乱收费？

我们的物业费架构组成部分可分为三部分：

一、公共性服务收费（也叫基础物业费）我们小区的基础物业费是0.99元/平方米。这个是没有争议的，也是合理合法的，当初康居小区一期交房由开发商提供的一份文件中可以看出康居外滩的基础物业费是由一个叫“庐陵新区经济发展与改革委员会”的单位审核批复的。该份文件指出：“0.99元/平方的基础物业费试用期限为一年，一年后业主可以根据物业的服务质量提出调整申请。”

二、专项服务费，主要包括电梯运行费、转供电、二次供水、中央空调等应急设施设备运行所需的费用。我们小区只有“电梯运行费”和“二次供水”费用两项，其余无。

三、特约服务收费，主要包括代办性服务、特约服务和多种经营服务。这个一般存在于一线城市的高端小区的物业服收费里，我们小区也没有。

今天我们主要扒一扒关于康居小区的“电梯运行费”和“二次供水费”至诚物业在费用收取可能存在的一些违法违规的情况。这直接关系到每一位业主的利益。（虽然说基础物业费也可以根据物业服务的不达标或者服务降级业主有权去向批复单位申请调整，但是没有人去做这么一件事，而且在“业主委员会”成立之前，对于物业服务是否达标也许也没有一个统一的评价标准，所以这个不在今天的讨论范围，我们就当大家都接受了0.99元的基础物业费吧）上

2014年12月康居小区首期交房，除了这个基础物业费是固定的外，至诚物业对“专项服务费”是采取预收的方式，也就是说2014年就把2015年该产生的“专项服务费”给预收了，至诚物业当年给出了一个预测公式，

以“电梯运行费”为例子：比如一期某单元18层两梯两户的住宅，预测公式如下：

①电梯功率11kw  ×  运行时间（每天4小时） × 0.6元每度电费 × 30天 ×  2部电梯  = 1584元

②1584元除以4165.18平方米（该单元除1楼以外的34户人家的建筑总面积）= 0.38元/平方米

③0.38元/平方是个基数，根据楼层高低不同该分摊的电梯运行费不同的原则，每楼的基数百分比不同，取中间楼层9楼，那么9楼的基数是1.0那么它的电梯运行费预测公式为：0.38  × 1.0 × 100平方建筑面积 x  12月  = 456元每年。

假如10楼的基数比为1.1那么一年电梯费预测如为：0.38  × 1.1 × 100平方建筑面积  ×12月 =  501.6元每年。

假如8楼的基数比为0.9那么一年电梯运行费预测为：0.38  ×  0.9  ×  100平方米建筑面积  ×  12月  = 410.4元每元。

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各楼层以此类推

二次供水预测  同理

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好的，这些都没有问题，我们暂且不谈该预测公式的一些漏洞和不合理之处。比如说一台电梯的日运行时间是4小时，是否真有这么高的运行频率？酒店吗？比如说，一楼不参加电梯运行费的分摊不合理，因为谁说一楼不坐电梯下负一楼停车场的？谁说一楼不坐电梯上天台晒被服和去邻居家串门的？还有电梯运行费和二次供水费根据建筑面积来均摊是否合理？因为小户型也可能比大户型居住人口多乘坐电梯概率高啊，小户型也可能比大户型用水多啊，等等，我们没办法去计较这些“不合理”，人至察则无徒，过于斤斤计较那就是抬杆钻牛角尖了，世界上只有相对公平没有绝对公平，公共的专项服务费上的分摊这件事也是。ok，我们接受它所谓“预测”公式的种种不合理，oK，没问题，这些都可以，就拿日运行时间4小时说事，没问题啊，不是预测吗？到时候还必须以实际使用为准吧，而且当年首期交房时对此作出的解释和承诺也是：我们先预测一下一年每单元会产生多少“专项服务费”最终年底物业再公示出实际支出的专项服务费用，然后再多退少补给大家。

“预收”嘛不就是这样子的吗？

现在的问题是，物业食言了，他们没有做到当初承诺的每年公示实际支出费用和多退少补给业主。“预收费”转眼变成“固定收费”了，大家看看你们手里的物业缴费单是不是“预收”了一年又一年？而且每年都是固定的？不应该是用多少交多少的吗？

这也是至诚物业在康居小区服务中最大的槽点和最值得改变的地方！至诚嘛，顾名思义，一个没有了“诚信”，巧取豪夺、横征暴敛的服务企业大家会觉得他能保证在服务质量和尊重客户、热枕服务等方面能有更好的表现吗？

我们来看下：

根据2010年8月3日吉安市人民政府印发的《吉安市物业管理办法》第七章第五十六条的规定：

（二）、专项服务费，主要包括电梯转供电、二次供水、和中央空调等房屋设施设备运行所需的费用，该项费由物业按照实际支出和约定收费方式向全体业主合理、公平分摊并定期公布。

《办法》里提到约定收费方式我们小区即上面提到的预测公式，先预收后退费。这个是收费方式。

实际支出  。。。敲黑板。。。这四个字很重要！也就是说怎么收费这个方式是由物业和业主约定。可以是先用后收也可以先预收后用再来退。我们小区好像也不存在什么“约定”的情景，物业直接给你做主了，咱们“预收”了再说，“预收”。

不管是什么收费方式，先用后收也好，先收后用也罢，它有两个前提条件：“按照实际支出”和“定期公布”。

二次供水预收同理

说得够明白了吗？我们小区“预收费”变成“固定收费”是不是跟相关法律法规相违背？至诚物业是不是存在违规收费和多收费的情况？

究竟实际支出是多少，专项服务费多收了多少在帐目公示缺位的情况下都是猜测，大家也不妨打开脑洞“猜测”一下。

很好理解的嘛，有人组织大家聚餐，说好了每个交100元上来然后多退少补。结果呢，吃完饭组织者把帐一结，他也不告诉你花了多少钱。“多退少补”当作没事发生一样，到了第二年他又要你交100元聚餐。。。

关于这个专项服务费“糊涂帐”物业一直理不清的梗那些住高层的业主可以说是十分痛苦，特别首期业主，交房五年“糊涂帐”就收了五年。谁的钱都不是大风刮来的。对此，一些自我保护意识强，维权意识强的业主五次三番找物业负责人要求物业兑现当年承诺，公示帐目并且做到多收的钱退给业主。

物业负责人的态度不外乎有这几点，在这里我们给总结一下：

1，我们现在物业费收缴率低，好多交房业主没住进来，目前已经是亏本经营了。要不是开发商补贴早就入不敷出了。

2，我们当时是说过公示，多退少补，但是如果我们公示出来不够钱你们给我们补啊？

退一步我们公示一个假帐目你们也不知道啊。

3，你们这些业主今天一两个人来查帐，明天五六人来查帐，全小区3800多户，个个来查帐我们不工作了光应付你们查帐了？

4，专项服务费里的电梯运行费和二次供水费用你们不能光看预测公式里的费用，也就是说不能光看设备电表费用，我们还换了好多配件，设施保养这些，这也是钱啊。

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我们暂且不扯物业负责人嘴里的1，2，3，条毫无逻辑道理的纯粹是耍流氓的说词。稍微懂得一点点说事拉理的人都知道那完就是

耍流氓无赖。

我们是文明人就以文明的文式来以理服人，据理来说事，我们就来说说第4条说辞。

“”专项服务费里的电梯运行费和二次供水费用你们不能光看预测公式里的费用，也就是说不能光看设备电表费用，我们还换了好多配件，设施保养这些，这也是钱啊。“”

我们看《办法》第五十六条，关于物业服务收费包括下列项目中

（一），公共性服务收费主要用于物业管理区域门人房屋建筑、共用部位、共用设施设备的日常养护和维修。。。。

电梯和二次供水管道加压设施是不是属于共用设施设备？也就是说物业负责人嘴里所说的“我们换了电梯配件啊”，“水泵配件啊”保养维护啊，，这些都是包含在0.99元基础物业费里的，他把基础物业费的“共用设施设备维保费用”算到“专项服务费”里纯粹是混淆概念，以达到逃避兑现“预收费”实际支出和多退少补的责任。说直白点，所谓的“专项服务费”就是指专项服务设施设备运行中产生的电费。仅此而已，无别的。而且当年物业“预收”我们专项服务费时预测公式里面也根本没有除电费以外的其它什么配件，保养在内的啊。

基于物业屡次的不合作态度和势将赖帐赖到底的嘴脸，有部分业主已就物业违规收费、乱收费，帐目不公示的违法违规做为投诉到了吉安市房管局物业科。和12345市长热线。两方面都表示要着手调查和整顿此事。时间表大概会下星期出结果。

根据维权业主提供给我们的电话号码，我们筹委会也十分关注此事，并且留意事情的处理结果以及政府职能部门的进一步通知。

各位业主，大家也可以下星期打电话去问询，必竟关系到小区物业费降费跟每个业主息息相关的事，是牵涉到每一户的利益。

我们始终认为：只有明确我们哪些是合理缴费的情况下再来谈政府审批的、是该我们缴的费用的基础上的物业服务质量的问题。如果费用标准没有得到明确，那么一切诸如物业服务降级，物业管理缺位，小区养狗、违建啊，安防安保啊，一些这样的，还有物业多种经营费去向啊，等等这些都是遑论。

不是吗？好比买东西，一分钱一分货，我只有先跟你理清我给你多少钱，你找回我多少钱，理清买卖帐目才能接下来讨论你卖的商品和服务的质量问题，对吧？

附：

吉安市市长热线：12345

吉安市房管局物管科：0796——8245917

找郭科长

附：吉安市物业管理办法链接地址

《吉安市物业管理办法》

http://www.law-lib.com/law/law_view.asp?id=336569

康居业主委员会筹备小组

2018年12月5日

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