楼市重磅！房子面积计算有新规定！自2023年3月1日起实施

2022年8月25日，住建部批准《民用建筑通用规范》为国家标准，编号为GB 55031-2022，自2023年3月1日起实施。
原《标准》无建筑面积的规定，主要规定依据《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013 （后简称“面积计算规范”）。按照“现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准”，则《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013 同样，在本规范约束的范围。

一、《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013：3.0.1

建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。

条文说明3.0.1 建筑面积计算，在主体结构内形成的建筑空间，满足计算面积结构层高要求的均应按本条规定计算建筑面积。主体结构外的室外阳台、雨篷、檐廊、室外走廊、室外楼梯等按相应条款计算建筑面积。当外墙结构本身在一个层高范围内不等厚时，以楼地面结构标高处的外围水平面积计算。

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013 住建部答疑：

请教《GBT50353-2013建筑工程建筑面积计算规范》中，以下几个关于建筑面积的理解。（1）对于3.0.1条款中，“建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之各计算。”的定义，是否可以等同于“建筑物整栋楼的基底面积”的数值？（2）对于（1）中的“建筑物整栋楼的基底面积”，如果这栋楼为N标准层，并且每层的建筑户型设计是完全相同。那么，每一层楼分摊的基底面积是不是应该等于N分之一的（1）中定义的建筑面积？（3）在3.0.21条款中，“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积”。此定义中的“阳台在主体结构内”，与阳台是否被封闭，是否有关？

2021-09-23 回复：

1.自然层外墙结构外围面积不能够等同于基底面积；

2.《GBT50353-2013建筑工程建筑面积计算规范》中没有关于面积分摊的规定；

3.主体结构内阳台与阳台是否封闭没有直接关系。

可以看到：

1、建筑面积的由原来的面积计算规范（GBT50353）表述“按自然层外墙结构外围水平面积之和计算”，调整为新规范表述“每个自然层楼（地）面处围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算”。

2、明确总建筑面积按地上和地下建筑面积之和计算。

《GB55031-2022 民用建筑通用规范》最新规定：

二、关于阳台建筑面积：

属于“现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准”约束的范围。

可以看到：

关于阳台的建筑面积计算规则已经发生改变，单看3.1.5条表述为“围护设施”，后款表述为“阳台封闭”情形，实则应结合3.1.4的规定来理解。可以预知的是，“阳台封闭”的状态、时点认定又将成为争议焦点。但，值得注意的是与房产测量规范进行了有效衔接。

《GBT50353-2013建筑工程建筑面积计算规范》3.0.21 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2 面积。条文说明3.0.21 建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积。

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013 住建部答疑：

（3）在3.0.21条款中，“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积”。此定义中的“阳台在主体结构内”，与阳台是否被封闭，是否有关？

2021-09-23 回复：3.主体结构内阳台与阳台是否封闭没有直接关系。

而行业内知道的《房产测量规范GB/T17986-2000》，规定阳台就是按封闭状态来计算。

《GB55031-2022 民用建筑通用规范》最新规定：

同时，还应继承《GBT50353-2013建筑工程建筑面积计算规范》对于“围护结构”、“围护设施”的定义:

2.0.4 围护结构 building enclosure 围合建筑空间的墙体、门、窗。

2.0.7 围护设施 enclosure facilities 为保障安全而设置的栏杆、栏板等围挡。

三、关于室外设计地坪：

属于“现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准”约束的范围。

可以看到：

3.1.3条首次将“室外设计地坪”作为，衡量地上与地下的分界，表述为“室外设计地坪”情形，应结合3.1.4的规定来理解。可以预知的是，“室外地坪”的错层设计、时点认定又将成为争议焦点。

《GBT50353-2013建筑工程建筑面积计算规范》

2.0.8 地下室 basement 室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的房间。2.0.9 半地下室 semi-basement 室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的房间。

四、关于不应计算建筑面积情形：

属于“现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准”约束的范围。

可以看到：《GB55031-2022 民用建筑通用规范》最新规定：

《GBT50353-2013建筑工程建筑面积计算规范》

3.0.27 下列项目不应计算建筑面积：

1 与建筑物内不相连通的建筑部件；

2 骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道；

3 舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等；

4 露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件；

5 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台；

6 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷；

7 窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸(飘)窗，窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸(飘)窗；

8 室外爬梯、室外专用消防钢楼梯；

9 无围护结构的观光电梯；

10 建筑物以外的地下人防通道，独立的烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物。

条文说明3.0.27 本条规定了不计算建筑面积的项目：

1 本款指的是依附于建筑物外墙外不与户室开门连通，起装饰作用的敞开式挑台(廊)、平台，以及不与阳台相通的空调室外机搁板(箱)等设备平台部件；

2 骑楼见图11，过街楼见图12；

3 本款指的是影剧院的舞台及为舞台服务的可供上人维修、悬挂幕布、布置灯光及布景等搭设的天桥和挑台等构件设施；

4 建筑物内不构成结构层的操作平台、上料平台(工业厂房、搅拌站和料仓等建筑中的设备操作控制平台、上料平台等)，其主要作用为室内构筑物或设备服务的独立上人设施，因此不计算建筑面积；

5 附墙柱是指非结构性装饰柱；

6 室外钢楼梯需要区分具体用途，如专用于消防的楼梯，则不计算建筑面积，如果是建筑物唯一通道，兼用于消防，则需要按本规范第3．0．20条计算建筑面积。

五、关于结构层高小于2.20m的建筑空间

其中：对应《GB55031-2022 民用建筑通用规范》最新规定：

3.1.6第一款：结构层高小于2.20m的建筑空间，列为不应计算建筑面积的范围。

属于“现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准”约束的范围。

对应条文《GBT50353-2013建筑工程建筑面积计算规范》3.01、3.02、3.03、3.04、3.05，均有有关结构层高以2.20米为分界的规定，且普遍明确：“结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。”应视为作废

3.0.1 建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。

3.0.2 建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2 面积。

3.0.3 形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2．10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1．20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1．20m以下的部位不应计算建筑面积。

3.0.4 场馆看台下的建筑空间，结构净高在2．10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1．20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1．20m以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。

3.0.5 地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

我就想知道层高是怎么量的？

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很搞脑子！

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