你想了解的LPR房贷利率

乔西居士 · 发表于 2020-3-2 00:43:31

这两天，接到很多客户咨询关于LPR调整的问题，也看到很多中介朋友在朋友圈嗮近十年利率走低，近期LPR走低的图片，以此为卖点吸引客户的现象。我在咨询过多个银行朋友之后，整理了以下文字，希望能解答少许大家心中的疑惑，也希望各位看官理性对待LPR调整。
1·房贷利率的组成：
               LPR房贷利率=最新5年期LPR利率+地方加点（BP）（国家要求2020年3月1日起，房贷必须执行LPR利率）
               非LPR房贷利率=基准利率+上浮/折扣比例
2.房贷利率近期会降吗？
我个人目前并不看好利率走低一说，虽然放长远来看，大概率利率是走低的，但是我个人并不认为国家会短期内再用一次利率打折的方式刺激楼市回暖。也非常不认同某些同行为了吸引客户眼球，在朋友圈发一些利率走低的图片，吸引客户到售楼部跟置业顾问一顿理论的做法。为什么呢？往大了说是因为国家对房地产调控的基调没有改变——房住不炒，稳房价，稳地价，因城施策。就3月1日吉安目前执行的房贷利率来看实际本年度房贷利率跟年前一样。今天下午我特意每个银行都咨询了一遍，了解了下新的LPR房贷利率执行之后，各银行目前的执行的房贷利率情况。很失望的告诉大家，你们看到的官方数据LPR降下来了，但是银行的加点统一提上去了，最终的房贷执行利率依然是维持首套5.88二套6.37。有点失望对不对？我也一样，虽然我是一名置业顾问，但是跟大家一样，我也是买房人呀。我跟你们一样在一直期待着这次疫情过后，国家能够出台一些利好的利率政策。虽然有点失望，但是这个并不会影响我买房的决定。为什么呢？因为房贷利率并不是一层不变的，每年都会有调整的。按照目前的大概率推算，大部分银行会执行每年的一月对房贷进行一次一年期的调整。比如说，明年的1月份LPR降低了，那么咱们的还款利率也是跟着降低的，当然，上涨也是同样跟着上涨的。地方加点是固定不变的。这个就跟之前的利率政策差不多，基准利率每年1月1日有调整，我们当年的房贷利率才会发生变化。不一样的是，基准利率变的周期有点长，近五年基本没什么变化，但是LPR受市场调控影响，每月都有变化。当然，按照历史数据分析，LPR大概率下行趋势比较明显。那么LPR是否有上涨的可能呢？如果我回答你不可能的，那显然是为了忽悠你买房的手段。未来也许会出现一个这样的现象，实体利率不断的下行，而楼市利率维稳或者有上浮的可能，但是凡事都有个度，“因城施策”这几个字的分量会很重。其实很多东西都不是我们这些小老百姓操心的问题，国家这双大手，会调控好这一切。对于我们小老百姓来说，我们需要思考的问题就是：我买房子是干嘛的？我需不需要买这个房子？如果是纯投资，再多问自己一句：这个性价比入手值不值得？
3.对于非LPR利率贷款的客户选择固定利率好还是调整为LPR利率好呢？
我个人的观点是等等看（当然这只是我个人的观点，大家还是要有自己的主见，毕竟钱是您自己的。）。为什么呢？国家规定的调整周期是今年的3月1日-今年的8月31日。还有近半年的观望期。咱们可以再观望下这期间国家是否有出台其他政策，再加上据我今天下午的了解，目前吉安很多银行对这一政策的细则还不是很明朗，银行都不急，咱急啥？当然，在整理这篇文字之前，我也咨询了一个做金融的朋友，他给的建议是转成LPR利率。所以决定还得您自己把握。
4.非LPR利率调整为LPR利率怎样计算？
LPR房贷利率=最新5年期LPR利率+地方加点（BP）。我们的地方加点数怎样计算。加点数=原房贷利率-2019年12月的五年期LPR（当前期LPR为4.8%）举个例子，我2017年初买的房子房贷执行利率是4.41，如果我想转变成LPR利率，那么我的加点数就是4.41-4.8=-0.39，如果明年的一月份LPR调整为4.5，那么我明年的房贷执行利率=4.5（-0.39）=4.11那么我明年的房贷利率就比现在要少了，同样的道理，如果明年的一月份LPR调整为5.0那么我明年的房贷利率=5.0-0.39=4.61，这个利率就比我之前的房贷利率高了。
5.我换成了LPR利率后，什么时候生效？
今年调整，明年生效。
6.我的还款还有一两年就还完了，有没有必要转换利率？
没有，因为转了也要明年生效，你都快还完了，就没这个必要了。
7.我需要回来重新签订贷款合同吗？
大部分银行已经政策明确，不需要回来重签合同，手机银行或者您所在城市的银行网点均可受理。
   以上是我今天整理出来的LPR房贷利率的一些资料穿插了部分个人观点，希望对您有用.文末附送两张关于房贷利率走势图与近期LPR走势图，仅供参考。

                                          2020年3月1日

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